Introducción

La hipoteca es, para la mayoría de familias, la mayor deuda que tendrán en su vida. Sin embargo, pocas personas entienden realmente cómo funciona y qué estrategias existen para ahorrar dinero a lo largo del préstamo. En este artículo veremos cómo se calculan las cuotas, qué pasa con los intereses y en qué casos merece la pena amortizar capital antes de tiempo.

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1. Cómo funciona una hipoteca

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo con garantía sobre la vivienda. Lo que el banco te presta se llama capital, y lo que pagas cada mes es una cuota que incluye dos partes:

• Amortización de capital → lo que reduces de la deuda pendiente.
• Intereses → lo que pagas al banco por prestarte el dinero.

En España, la mayoría de hipotecas se calculan con el sistema de amortización francés, que consiste en una cuota fija (si el tipo de interés no cambia). Lo importante es que:

• Al principio pagas muchos intereses y poco capital.
• Con el paso de los años, cada vez pagas más capital y menos intereses.

👉 Ejemplo rápido:

• Préstamo: 150.000 € a 25 años al 3 % TIN.
• Cuota mensual: ~710 €.
• En el primer año, de cada cuota pagas ~335 € de intereses y solo ~375 € de capital.
• En el año 20, de cada cuota pagas solo ~100 € de intereses y más de 600 € de capital.

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2. Cuándo conviene amortizar capital

Amortizar capital significa devolver dinero extra al banco para reducir la deuda pendiente. Puede hacerse de dos maneras:

• Reducir plazo → pagas durante menos años, la cuota suele mantenerse similar.
• Reducir cuota → mantienes los mismos años de hipoteca, pero pagas menos cada mes.

Ventajas de amortizar

• Ahorro en intereses: cuanto antes amortices, mayor es el ahorro, porque se aplica sobre un capital pendiente más alto.
• Menor deuda: te liberas antes de la hipoteca.
• Flexibilidad: puedes adaptar el esfuerzo según tus ingresos.

¿Cuándo interesa más?

1. Al inicio de la hipoteca → porque es cuando más intereses pagas.
2. Si tienes liquidez suficiente → por ejemplo, un ahorro extra que no necesitas a corto plazo.
3. Si los tipos de interés son altos → amortizar reduce el coste de la deuda.
4. Si no tienes mejores alternativas de inversión → si lo que ahorrarías amortizando es mayor que la rentabilidad que conseguirías invirtiendo, mejor amortizar.

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3. Ejemplo práctico de amortización

Supongamos una hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3 % TIN.

• Sin amortizar → intereses totales: ~63.000 €.
• Si al año 5 amortizas 20.000 € reduciendo plazo → te ahorrarías más de 13.000 € en intereses y acabarías 4 años antes.
• Si amortizas la misma cantidad reduciendo cuota → pagarías unos 100 € menos al mes, con un ahorro de ~9.000 € en intereses.

👉 La clave: amortizar temprano y reduciendo plazo suele dar más ahorro que reducir cuota.

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4. Factores a tener en cuenta antes de amortizar

• Comisiones → revisa si tu hipoteca tiene comisión por amortización anticipada (en las nuevas suelen ser bajas o nulas).
• Fiscalidad → si tu hipoteca es anterior a 2013 y deduces en IRPF, quizá te convenga limitar la amortización a 9.040 € anuales por persona.
• Fondo de emergencia → nunca uses todos tus ahorros. Mantén un colchón de liquidez equivalente a 6–12 meses de gastos.
• Comparativa con inversión → si puedes invertir con una rentabilidad segura mayor que el interés de tu hipoteca, quizás sea mejor invertir que amortizar.